В октябре 2024 года Банк России повысил ключевую ставку до 21%, что стало новым историческим максимумом, а банки увеличили ставки по вкладам до пиковых 23% годовых. При этом доходность высококлассной коммерческой недвижимости находится сегодня в диапазоне 12-15%. В этой связи у инвесторов возникает необходимость сравнения чистой доходности этих инструментов, чтобы выбрать наиболее эффективный для сохранения и приумножения своего капитала. Аналитики IBC Real Estate проанализировали рентабельность вложений в различные финансовые инструменты и выяснили, что доходность объектов коммерческой недвижимости превышает чистую доходность по депозитам в 1,4 раза.
Для примера была рассчитана финансовая модель, в которой сравнили доходность от покупки офисного здания за 1 млрд рублей (без учета НДС), его владения и последующей продажи через пять лет, с доходностью от сохранения денежных средств на среднесрочных депозитах в течение пяти лет.
В первом случае, компания (юридическое лицо) приобретает офисное здание класса В+ в Москве в районе Садового кольца (GBA – 6000 кв. метров, GLA – 5000 кв. метров) с постоянным арендным потоком за 1 млрд рублей, по ставке капитализации 12,2% без привлечения кредитных средств. Объект полностью сдан в аренду по ставке 28 тыс. рублей (не вкл. НДС), ежегодная индексация установлена в привязке к индексу потребительских цен (в первые 2 года владения 8,2% и 5%, далее прогнозируемая инфляция ЦБ РЦ на уровне 4%). В конце 2029 года предполагается, что бизнес-центр будет продан по сопоставимой доходности в 12,2%, при этом учитывая рост ставок аренды, стоимость объекта также будет увеличиваться и на этапе продажи составит 1 252 млрд рублей. Помимо этого, компания-покупатель в течение всего срока владения зданием получает доход от арендных платежей, совокупный объем которых составит 690 млн руб. (за вычетом операционных расходов и налогов). Таким образом, результаты расчетов показали, что прирост стоимости бизнес-центра за пять лет составит 25%, а ставка доходности IRR – 13,4%.
Второй вариант вложений – открытие вклада. В настоящее время анонсируемые ставки достигают 23%, однако стоит отметить, что данная опция распространяется в основном на краткосрочные депозиты, а согласно кривой доходности с увеличением срока вклада процент доходности уменьшается и для годовых опций ставка достигает только 20%. Для расчета модели было принято следующее: юридическое лицо инвестора ежегодно в течение пяти лет открывает не пополняемый вклад на 1 млрд рублей, по окончании срока компания ежегодно забирает проценты в качестве дохода, а на основную сумму вновь открывается депозит.